IMPUESTOS Y OTRAS CONTRIBUCIONES EN COMPRAVENTA DE INMUEBLES
- Pablo Álvarez Herrejón
- 27 mar 2023
- 2 Min. de lectura
En las compraventas y otras enajenaciones inmobiliarias, existen impuestos y otras contribuciones que debe cubrir la parte vendedora, y otras que cubre la parte adquirente; así mismo, algunas tienen carácter Federal, otras Estatal y otras Municipal.
Cada vez que hacemos la transmisión de propiedad de algún bien inmueble, es necesario cumplir diversos requisitos de forma, para asegurarnos de su validez, para que surtan efectos frente a terceros, así como para garantizar una mayor seguridad jurídica entre las partes involucradas.
Gran parte de estos requisitos se gestionan y cumplen a través de la Notaría Pública que se encarga del trámite, ya que en el Código Civil se establece la obligación de que la mayoría de estas compraventas se lleven a cabo ante la fe de un Notario, y las leyes fiscales y la Ley del Notariado, imponen, además a los notarios la obligación de verificar que se cumplan los requisitos de forma y de fondo, así como la responsabilidad de coadyuvar en el cálculo, retención y pago de los impuestos que de esa operación deriven.
Existen diversas maneras de transmitir la propiedad de un inmueble, siendo la más común la compraventa, aunque las leyes prevén otras opciones, como la donación, la adjudicación por herencia, o por resolución judicial, por fusión de la sociedad que sea propietaria, por dación en pago derivado de un adeudo, etc.
Cada uno de esos casos, así como el tipo de personas que participan en ellos, prevé distintos escenarios para que se genere la obligación de pagar contribuciones que deben pagar las partes involucradas.
Vale la pena hacer la acotación de que hablamos de contribuciones como término genérico, que define los diversos modos que tienen las autoridades de allegarse de recursos, derivado de las actividades de los contribuyentes, y específicamente en este caso, esto se traduce en impuestos y derechos que pueden ser Federales o Locales, y que es la información que vamos a comentar en este documento.
Una primera idea importante que debemos entender es que, en las compraventas y otras enajenaciones inmobiliarias, existen impuestos y otras contribuciones que debe cubrir la parte vendedora, y otras que cubre la parte adquirente; así mismo, algunas tienen carácter Federal, otras Estatal y otras Municipal.
IMPUESTOS FEDERALES
A nivel federal existen dos posibles contribuciones que se pueden causar, ya que gravan el ingreso o la ganancia: se trata del Impuesto sobre la Renta (ISR), que se genera cuando hay ganancia para cualquiera de las partes, y el Impuesto al Valor Agregado (IVA), que aplica al ingreso que se obtiene por la venta de construcciones no habitacionales. En el caso del ISR, se calculará sobre la utilidad o ganancia que obtenga el vendedor, comparando el costo comprobado de adquisición actualizado del bien que se vende, así como algunos gastos de la adquisición o mejoras llevadas a cabo en dicha propiedad, contra el ingreso que se obtiene por la enajenación. La diferencia entre estos dos parámetros se considera ganancia, y es gravada por el ISR. Cuando el enajenante es persona moral, o persona física con Actividad Empresarial, acumula su ingreso con el de sus demás operaciones del ejercicio, y calcula y paga su ISR directamente al SAT, pero cuando es una persona física quien hace la enajenación, es el Notario quien hace el cálculo, retención y pago provisional de ese impuesto por cuenta y en nombre del enajenante. Es un cálculo que involucra muchos factores para determinar la utilidad, y la tasa del impuesto es variable dependiendo de la ganancia gravada.
El ISR no se causa cuando no hay ingresos (como en el caso de una donación o transmisión por herencia), o cuando el valor de adquisición original actualizado es igual o más alto que el valor de la operación (en cuyo caso hay pérdida). También está previsto en la Ley del Impuesto sobre la Renta el caso de la exención del impuesto cuando, aunque haya utilidad, el inmueble que se vende es la casa habitación del vendedor, en cuyo caso, el equivalente a las primeras 700,000 UDIS (que en pesos, a marzo de 2023 es de $5´346,979.40), está exento, y el impuesto se calcula sobre el excedente de utilidad. También existe la posibilidad de que la ganancia sea para el adquirente, y se genera ISR, pero este impuesto por adquisición sólo aplica en el caso de personas físicas, cuando adquieren un bien pagando un precio menor que el del valor comercial que determine un avalúo fiscal o hacendario (con excepción de las adquisiciones que se hacen por donación que provenga de familiares ascendentes o descendientes, o de los cónyuges, o por herencia). En este caso, la tasa del impuesto es de 20% sobre la diferencia entre el valor de la operación y el avalúo, y no hay deducciones que lo puedan disminuir. En cuanto al IVA en operaciones inmobiliarias, se causa sobre la parte que corresponda a construcciones no habitacionales (locales comerciales, oficinas, naves industriales, etc.), y al igual que en el caso del ISR, lo retiene y calcula el Notario en el caso de personas físicas, y no en el de empresas. Los terrenos, sin importar su destino o uso de suelo, y las construcciones destinadas a casa habitación no se gravan con este impuesto.